2008 წლის ბაზრის კრახმა და შედეგად საბანკო რეგულაციებიმ შეცვალა და გააუქმა მრავალი იპოთეკური პროგრამა. სესხის გაცემის მოთხოვნები გაცილებით გამკაცრდა. ბევრი სარისკო პროგრამა, მათ შორის 100 პროცენტიანი დაფინანსების პროგრამები, აღმოიფხვრა ბევრი ბანკიდან. მიუხედავად ამისა, არსებობს რამდენიმე ვარიანტი ახალი სამშენებლო სახლის შესაძენად ფულის დახარჯვის გარეშე.
რა ითვლება ახალ მშენებლობად?
ახალი აშენებული სახლები არის სახლები, რომლებიც ახლახან აშენდა და ჯერ არ უცხოვრიათ, ან აშენდება გარკვეულ ლოტზე.სახლებისთვის, რომლებიც ჯერ კიდევ არ არის აშენებული, მყიდველებს, როგორც წესი, შეუძლიათ აირჩიონ განლაგების წინასწარ დაყენებული რაოდენობა და შეუძლიათ აირჩიონ წინასწარ შერჩეული მოპირკეთება და განახლებები, რომლებსაც სახლის მშენებელი უზრუნველყოფს.
ახალი სამშენებლო სახლის შეძენისას, შესაძლოა დაფინანსება შეძლოთ სახლის მშენებლის მეშვეობით, რომელიც გიყიდის ქონებას. ამ ვარიანტს შეიძლება ჰქონდეს უფრო მარტივი დამტკიცების პროცესი, ვიდრე ტრადიციულ ბანკს, მაგრამ არც ისე ხელსაყრელი პირობები. თუ თქვენ ეძებთ კონკურენტულ საპროცენტო განაკვეთს და ფულის ნაკლებობას, განიხილეთ თქვენს ადგილობრივ ბანკთან საუბარი იმ ტიპის სასესხო პროგრამების შესახებ, რომლებსაც ისინი გვთავაზობენ. იგივე სესხის პროგრამები ხელმისაწვდომი უნდა იყოს ახალი სამშენებლო ობიექტებისთვის, რომლებიც შემოთავაზებულია ნებისმიერი სხვა ტიპის სახლისთვის.
წინასწარი საცხოვრებლის სესხის ვარიანტები
სახლის მყიდველებს შეიძლება სურდეთ არ განახორციელონ წინასწარ გადახდა სახლზე სხვადასხვა მიზეზის გამო. ზოგს არ აქვს საკმარისი დაზოგილი ფული დახურვის ხარჯებთან ერთად წინასწარი გადასახადის შესასრულებლად, ზოგს კი არ სურს მთელი თავისი დანაზოგი ჩადოს ისეთ რამეში, რისი დაბრუნებასაც მრავალი წლის განმავლობაში ვერ ნახავს.მიუხედავად იმისა, რომ ბოლო წლებში უფრო რთული გახდა სახლის შეძენა ფულის გარეშე, რამდენიმე ვარიანტია ხელმისაწვდომი.
შესავალი სახლის მიმდინარე გაყიდვიდან
თუ უკვე სახლის მფლობელი ხართ და გაქვთ კაპიტალი თქვენს ქონებაში, შეგიძლიათ გამოიყენოთ ეს კაპიტალი, როგორც წინასწარი გადახდა ახალ სახლში. თქვენი ამჟამინდელი სახლი არ უნდა იყოს გაყიდული, რათა წინასწარ დამტკიცებული იყოს იპოთეკაზე განაცხადისას, მაგრამ კრედიტორმა შეიძლება მოითხოვოს, რომ თქვენი შემოსავალი ორივე იპოთეკის მხარდაჭერა იყოს. გაითვალისწინეთ, რომ თქვენ ვერ შეძლებთ თქვენი ახალი სახლის დახურვას, სანამ არ იქნება ხელმისაწვდომი თქვენი ამჟამინდელი სახლის გაყიდვიდან მიღებული თანხა.
თუ არ ხართ დარწმუნებული, შეძლებთ თუ არა გაყიდოთ თქვენი სახლი იმაზე მეტ ფასად, ვიდრე თქვენ გაქვთ, დაუკავშირდით ადგილობრივ რეალტორს და სთხოვეთ მათ, განახორციელონ შესადარებელი სახლების გაყიდვები თქვენს მხარეში, რომ ნახოთ რა ფასად თქვენი სახლი უნდა შეეძლოს მოტანა. დაიმახსოვრეთ, რომ გაყიდვის ფასის დაახლოებით ექვსი პროცენტი შეიტანოთ რეალტორის საფასურში და ექვსი პროცენტი დახურვის საფასურში, რათა გქონდეთ რეალისტური წარმოდგენა იმის შესახებ, თუ რამდენად შეძლებთ თქვენი წვლილის შეტანას თქვენი ახალი სახლის მშენებლობაში.
საკრედიტო კავშირის სესხები
საკრედიტო კავშირთან ურთიერთობას ბევრი უპირატესობა აქვს, მათ შორის უკეთესი დაფინანსების პირობები, ვიდრე შეგიძლიათ მიიღოთ ტრადიციული ბანკიდან. ზოგიერთმა საკრედიტო კავშირმა, როგორიცაა საზღვაო ძალების ფედერალური საკრედიტო კავშირი სამხედრო ოჯახებისთვის ან NASA-ს ფედერალური საკრედიტო კავშირი ასტრონავტებისთვის და მათი ოჯახებისთვის, შეიძლება შესთავაზოს 100 პროცენტიანი დაფინანსება და დამატებითი შეღავათები, როგორიცაა კერძო იპოთეკური დაზღვევა (PMI) ან უფრო მაღალი საცხოვრებლის სესხი, ვიდრე ტრადიციული. ბანკი დაუშვებს.
იმისათვის, რომ გაიგოთ, შეიძლება თუ არა თქვენთვის ხელმისაწვდომი იყოს მსგავსი პროგრამა, დაიწყეთ ადგილობრივ საკრედიტო კავშირებთან დაკავშირებით და განიხილეთ, სთავაზობენ თუ არა ისინი წევრებს ნულოვანი იპოთეკის პროგრამებს. თუ იპოვით ერთს და გაქვთ წევრობის უფლება, ეს შეიძლება იყოს იდეალური გადაწყვეტა.
ექიმთან იპოთეკური სესხი
სტუდენტური სესხის ვალით დაცლილ ახალ ექიმებს არ უნდა ჰქონდეთ იპოთეკის დამტკიცების შიში. სამედიცინო რეზიდენტებს, სტიპენდიანტებს და დამსწრე ექიმებს შეუძლიათ შეიძინონ ახალი ქონება ნულოვანი თანხით რამდენიმე კრედიტორისგან ექიმის სესხის გამოყენებით.
კვალიფიკაცია და შეღავათები განსხვავდება გამსესხებლის მიხედვით, მაგრამ ზოგიერთი უპირატესობა შეიძლება მოიცავდეს PMI-ს არარსებობას, შრომითი ხელშეკრულების შემოსავლის გადამოწმების მიზნით გამოყენების შესაძლებლობას და სესხის დიდ ოდენობას - ზოგიერთ შემთხვევაში 750,000 დოლარამდე.
ვეტერანული სესხები
VA სესხები არის იპოთეკური სესხები, რომლებიც ხელმისაწვდომია ვეტერანებისთვის, მათი მეუღლეებისთვის და მოქმედი სამსახურის წევრის დამოკიდებულებისთვის. ვეტერანებს შეუძლიათ შეიძინონ ქონება $417,000-მდე ფულის გარეშე და PMI-ის გადახდის გარეშე.
კვალიფიკაცია მოიცავს:
- შესრულებული უფლებამოსილების სერტიფიკატი
- მინიმალური საკრედიტო ქულა 620
- თვიური გადახდის შესაძლებლობა
ეწვიეთ VA ვებსაიტს დამატებითი ინფორმაციისთვის ამ სესხის ვარიანტის შესახებ.
USDA სესხები
დამტკიცებულმა კრედიტორებმა შეიძლება შესთავაზონ 100 პროცენტამდე დაფინანსება შეერთებული შტატების სოფლის მეურნეობის დეპარტამენტის (USDA) სესხებით, ეს არის სესხები მათთვის, ვინც ყიდულობს სახლებს სოფლად. ეს სესხები შეიძლება გამოყენებულ იქნას ახალ საცხოვრებლებზე, ისევე როგორც სხვა ტიპის სახლებზე.
კვალიფიკაცია მოიცავს:
- ცხოვრება დანიშნულ სოფლად
- იყო აშშ-ს მოქალაქე, კვალიფიციური უცხოელი, ან არამოქალაქე მოქალაქე
- შეასრულეთ ზომიერი და დაბალი შემოსავლის მაჩვენებელი, როგორც ეს მითითებულია თქვენს სახლში
- სესხის გადახდის კანონიერად და ფინანსური უნარი
- ცხოვრება სახლში, როგორც თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი
ამ სესხის პროგრამის შესახებ დამატებითი ინფორმაციისთვის ეწვიეთ USDA-ს ვებგვერდს.
Piggyback სესხები
მიუხედავად იმისა, რომ კრედიტორების უმეტესობა არ სთავაზობს 100 პროცენტიან დაფინანსებას, ზოგიერთმა შეიძლება შესთავაზოს ორი სესხი ერთ ქონებაზე მაღალი საკრედიტო ქულების მქონე მსესხებლებს. Piggyback იპოთეკა, რომელსაც ასევე უწოდებენ 80/20 სესხს, ნიშნავს, რომ მყიდველს შეუძლია დააფინანსოს შესყიდვის ფასის 80 პროცენტი, როგორც პირველი იპოთეკა, ხოლო დანარჩენი 20 პროცენტი დაფინანსდება მეორე სესხით.
მრავალჯერადი სესხის აღების ერთ-ერთი უპირატესობა ის არის, რომ თქვენ შეგიძლიათ თავიდან აიცილოთ PMI, რადგან ტექნიკურად არ იღებთ სესხის აღებისას შესყიდვის ფასის 80 პროცენტზე მეტს რომელიმე ერთ სესხზე.თუმცა, ამ ტიპის სესხები უფრო მეტ რისკს შეიცავს, რადგან იმ შემთხვევაშიც კი, თუ თქვენ მხოლოდ მეორე მცირე სესხის გადახდას დაასრულებთ, ბანკმა შეიძლება საკუთრებაზე უარი თქვას. მეორე ან მესამე სესხს ასევე აქვს უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი, ვიდრე პირველი იპოთეკური სესხი, რაც ზრდის თქვენს მთლიან გადახდას.
მიწისა და სამშენებლო სესხები
თუ თქვენ ეძებთ სახლის აშენებას მიწის ნაკვეთზე და გსურთ წვლილი შეიტანოთ გეგმებში და მიიღოთ ყველა გადაწყვეტილება თავიდანვე, სავარაუდოდ დაგჭირდებათ მიწის სესხი და სამშენებლო სესხი. ამ სესხების გადაუხდელობის უფრო მაღალი შანსია, ამიტომ მათ ჩვეულებრივ აქვთ უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთები და უფრო მაღალი წინასწარი გადახდა, ვიდრე ახალი სამშენებლო სესხი. ეს ალბათ არ არის არჩევანის საშუალება, თუ არ აპირებთ მნიშვნელოვანი თანხის დახარჯვას.
აწონე რისკები
როდესაც ირჩევთ არ დახარჯოთ ფული თქვენს ახალ მშენებლობაზე, ეს ნიშნავს, რომ თქვენი ყოველთვიური იპოთეკის გადახდა უფრო მაღალი იქნება და ეს ყოველთვის მეტ რისკს შეიცავს.სამუშაოს დაკარგვამ და სახლის ბაზრის დაქვეითებამ შეიძლება სწრაფად შეუწყოს ხელი იმ სიტუაციას, როდესაც თქვენ ვერ შეძლებთ გადაიხადოთ გადახდა თქვენს სახლში, ან დასრულდეთ იმაზე მეტი, ვიდრე თქვენი სახლი ღირს.
თუ ვერ შეძლებთ FHA-ს იპოთეკებისთვის საჭირო 3,5 პროცენტიანი მინიმალური განვადებით ან ჩვეულებრივი სესხებისთვის მინიმალური სამი პროცენტით, დაელოდეთ სახლში ინვესტირებას, სანამ არ მიიღებთ მეტ სტაბილურობას თქვენს ფინანსებთან დაკავშირებით. საცხოვრებლის სესხი ყველაზე დიდი ხარჯია, რაც გექნებათ და სჯობს დაელოდოთ შესყიდვას, ვიდრე მოხვდეთ ისეთ სიტუაციაში, რომელსაც ვერ ახერხებთ.
გააკეთე ჯანსაღი ფინანსური არჩევანი
ახალი სამშენებლო სახლის შეძენა ფულის გარეშე შეიძლება იყოს რთული ამოცანა, მაგრამ სწორი ბანკითა და სწორი პროგრამით, თქვენ შეგიძლიათ დაზოგოთ საკუთარი თავი ქონების შესაძენად ათასობით დოლარის დახარჯვისგან. თუ თქვენ გყავთ ფინანსური მრჩეველი, ისაუბრეთ მათ იმაზე, არის თუ არა იპოთეკური სესხი სწორი არჩევანი თქვენი ოჯახისთვის. როგორც ნებისმიერი დიდი ფინანსური შესყიდვის შემთხვევაში, გაითვალისწინეთ დადებითი და უარყოფითი მხარეები და მიიღეთ გადაწყვეტილება, რომელიც შეესაბამება თქვენი ოჯახის ფინანსებს.
